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地产科技战:10+ 地产巨头的抢滩登陆

作者:肖漫
2021/05/21 12:45

地产科技战:10+ 地产巨头的抢滩登陆

作者 | 肖漫

出品 | 雷锋网(公众号:雷锋网)产业组

一场房地产巨头的求变征战,正悄然开启。

近年来,在限价限购、“房住不炒”以及三道红线的调控政策下,房地产企业竞相加快转型升级的步伐。

一方面,房地产市场增量已逐渐见顶,房地产上亟需在存量市场寻求第二增长曲线和新的利润增长点,而随着消费升级带来的场景化需求,智能家居、智慧社区、智慧物业等成为产品卖点溢价的重要因素。

另一方面,科技巨头们也纷纷瞄向智慧地产入口,进击了房企巨头的领地。而站在地产商的立场上,当智慧地产的风口到来时,地产企业显然不愿为他人做嫁衣。

从“卖房子”到“卖空间”再到“卖生活态度”,住宅的智能化正成为房企业务增长的新突破口。

根据克尔瑞机构发布数据,截至 2020 年底,TOP50 房企已全部涉足全屋智能领域。不仅如此,在刚刚过去的 2020 年,TOP50 房企精装修交付中,全屋智能配套率高达 82.2%。

不过,虽然住宅智能化是房企转型大方向,但从业务模式来看,家居行业与地产行业之间仍存在着较大的差异,现阶段,多数房企主要还是以“软件+硬件+平台+服务”为思路或自研、或合作。

从长远来看,房企纷纷转型智慧化住宅建设,与家居市场潜力也不无关系。前瞻产业研究院数据显示,2021 年中国智能家居市场规模将达到 4369 亿元;可以说,这是一片充满机遇的蓝海市场。

从智能家居、智慧社区撕开一道口子,进而覆盖智慧物业,再扩大至智慧城市,从“家”到“城”,由点到面进行覆盖和资源整合,从而形成生态协同,这无异是一块前所未有的金矿。地产巨头们不想错过,也不愿被落下。

那么,地产巨头是以何种方式冲进这块领地“掘金”?

对此,雷锋网从智能家居、智慧社区、智慧物业等多个方面,梳理了 10+ 家地产公司的布局与现状。

恒大:超级空间 1.0 与战投圈地

2021 年 1 月 23 日,恒大高科技集团全资子公司“星络家居云物联科技有限公司”召开首场产品发布会,正式对外发布了包括包括家居电脑、小星 AI 智能管家在内的“超级空间 1.0”全屋智能家居产品。

地产科技战:10+ 地产巨头的抢滩登陆

值得注意的是,星络研发的智能家居的连接和控制系统覆盖了影音娱乐、智能照明、智能晾晒、智能看护、家居安防和健康服务等多个场景,并与 205 个品牌完成了 302 个品类,共计 1137 个家电型号的深度连接。

此外,据雷锋网了解,星络家居“超级空间 2.0”也已进入最后的测试阶段。

在战略合作方面,星络已经与索菲亚、东鹏、新明珠、中深装饰等达成战略合作,截至 2021 年 1 月,星络家居已接入 1137 个型号的单品。

恒大星络家居宣布,计划两年内在全国建立 500 家品牌旗舰店并招募 2000 位城市合伙人,辐射各个行业领域和地域。未来,恒大星络家居将投入 3.8 亿元用于全国 500 家旗舰店的装修、上样等。

恒大不仅加大了自主研发投入,为了进一步加速对智能家居行业的布局,还通过对外投资及合作方式进行深度优化,诸如:

物业方面,2020 年 12 月 2 日,恒大物业登陆 A 股市场。上市之初,恒大物业就宣布,将通过科技赋能,实现由传统物业公司向科技型服务公司升级。

截止 2021 年 3 月,恒大物业已拥有一支 150 余人的顶尖技术团队,拥有相关专利 180 余项。同时,恒大与腾讯、阿里、商汤等科技及安防行业龙头企业合作,打造了标准化智慧运营体系。

截至 2020 年 6 月 30 日,恒大物业总在管面积约 2.54 亿平方米,管理 716 个物业项目。总签约面积约 5.13 亿平方米,为 1354 个项目提供物业服务。

碧桂园:搭“台”建“脑”,推“新物业”

2019 年初,碧桂园将公司战略定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”,转型之下,碧桂园目前已成立/投资共有 20 个科技公司,涉及范围从机器人研发、智慧建造、智慧社区、智慧营销等九个方面。

在物联网方面,碧桂园最早的技术布局开始于 2015 年。彼时,碧桂园服务就已搭建技术平台,尝试云-边-端的整体物联网架构的建设,并逐步建立起基于设备端的传感器和一线应用能力。

到了 2018 年,碧桂园完成了碧桂园碧合平台的开发,并在潼湖科技小镇上线。据了解,碧合开放平台主要包括四部分——物联网平台、互联网平台、支付平台和大数据平台。

而后,在这样的战略定位下,为了推动 AI 与社区场景的结合,先是携手腾讯打造“AI+服务”社区,在智慧物业、智慧社区、物联网创新实验室、大数据与云服务等方面展开合作;而后在 2019 年 3 月与海康威视联合成立了“AI 联合创新实验室”,并发布边缘端产品“AI 凤凰魔盒”,推动了 AI 与社区场景的融合。

通过与腾讯、海康威视等跨行业科技巨头开展战略合作,结合自身建设的研发体系,碧桂园服务逐步打造了社区的“智慧大脑”。

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2019 年 5 月,碧桂园服务推出了首个基于 AI+ 物联的 AI 全栈解决方案产品体系,包含了云、边、端三个结构内所有的产品,应用范围覆盖前台、后台、决策、运营四类,近 30 个场景。

智能家居方面,碧桂园相继推出家居服务商“现代筑美家居”、家居平台“创喜邦盛家居”、以及家居品牌“橙家”,直接进军家居市场。

不仅如此,碧桂园还通过频频加码建材家居领域,涉足卫浴、厨柜、瓷砖、家具、地板、衣柜、淋浴房等,加速整合全产业链。

有了前期的布局, 2021 新产品系的发布会上,面向“星、府、云、天”四大产品系列,碧桂园提供了“智能家居+智慧社区”方案。

物业方面,碧桂园服务早在 2018 年 6 月 19 日就已登陆港交所,为了契合公司战略定位的转型,2019 年 5 月,碧桂园服务正式从“广东碧桂园物业服务股份有限公司”变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司”。

此外,2020 年 11 月 26 日,基于对新时代物业服务行业的理解,碧桂园提出了“新物业”概念。

截至 2020 年 6 月 30 日,碧桂园服务合同管理总面积达 7.46 亿平方米,约 5 万人的服务团队为近 377 万户业主提供社区服务,其营收同比增长 78.4%。

万科:以“万物云”为圆心向外延伸

万科的发展经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径,在一系列的变革以及社会环境的变化之下,万科在 2020 年年末提出了继“白银时代”、“活下去”之后的第三个口号——“一根筋”的口号。

万科董事长郁亮曾公开表示,万科准备在房地产及围绕居住的相关领域一根筋地发展下去,即便是撞了南墙也不会回头。

2020 年 5 月,万科物业披露了万科物业社区、商企、城市空间服务“三架马车”模型。这是万科物业继 2018 年发布“住宅商企 两翼齐飞”战略后,再次发布企业升级规划。

伴随着这一改变,万科物业发展股份有限公司在 2020 年 10 月 31 日更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称“万物云”),致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。

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万物云主要包括 Space、Tech 和 Grow 三大模块,具体如下:

据万物云 CEO 朱保全介绍,万物云将做成开放的平台,Tech 模块已经成型且具备 BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的 IoT 连接能力。

值得一提的是,改名之后,万科还进行了一系列资本动作,包括成立由万物云全资控股的深圳市万科物业控股有限公司,转让深圳、杭州、大连、佛山、武汉、青岛、西安等 30+ 家物业公司 100% 股份予深圳万科物业控股等。

智能家居方面,万科还通过合作、投资等形式进行深度触达,包括与小冰合作打造人工智能“小万”;与绿米联创合作,提供全屋智能方案与服务等。

其中,万科与小冰的合作打造的“小万”已经能够控制制如物业管理处智能终端、社区管家智能终端、电梯、水暖和常见的智能家电等近30个不同品牌的第三方智能设备,目前已在武汉、广州、福州等城市的全屋智能中部署。

美的置业:从“一主两翼”到“四大航道”

2020 年,美的置业将此前的“一主两翼”战略升级为“四大主航道”,即住宅开发、大服务、产业发展、和商业运营。

伴随着战略升级并基于自身制造业基因优势,同时结合智能化和建筑工业化积极拓展“第二跑道”,美的置业将“智慧、健康、绿色科技人居生态链”作为其差异化竞争优势,尤其在智能家居的布局上。

智能家居方面,美的置业 2014 年启动智慧家居战略,2015 年推出 5M 智慧健康社区理念,而后陆续成立了设计院和美家智能科技公司。截至 2019 年 7 月,美的置业智慧家居已在全国落地 40 城、交付 3 万套。

围绕“智慧家居”的构建,美的置业在 2019 年成立了美的置业智慧生活研究院,打造了美的超级大脑 X Brain 。

据官方介绍,美的超级大脑 X Brain 集五大中心于一体:信息中心、认知中心、交互中心、记忆中心和决策中心,能自动记忆家庭成员的行为习惯,根据环境状况自动决策,分析家庭状态从而做出调整。

智慧社区方面,除了美的置业智慧生活研究院的自主研发,美的置业还通过整合互联网厂商优势技术能力打造智慧社区方案。

2020 年 3 月 19 日,美的置业联合阿里云重磅发布了首个 AI 社区大脑,通过 IoT、云计算、人工智能、大数据等技术,打通社区智能化与家居智能化,展现了智能无感通行、AI 智慧眼、未戴口罩识别、区域入侵监测等十大“黑科技”。

另外,美的置业与华为合作打造智能居家安全场景,包括老年人跌倒检测、发病求助、入室劫持、火灾及烟雾检测;以 1.2 亿收购欧瑞博 15%股权,发展智慧社区及智慧家居等。

不仅如此,在与欧瑞博的合作上,美的置业间接全资附属公司“佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司”与欧瑞博科技成立了实体公司,前者将能够适用欧瑞博的授权技术,丰富智慧家居产品。

据美的置业透露,自 2020 年起,所有新拿地项目都将具备 AI 社区功能。

物业方面,美的物业早在 2000 年就已成立,于 2016 年 11 月挂牌新三板。

2020 年 7 月 24 日,美的物业宣布更名为“铂美物业”,并调整了经营范围,拟剔除酒店管理、房地产中介服务等业务。

对此,美的物业内部人士称,经过系统梳理后,公司决定理顺横向管控和纵向业务线条,调整的其核心逻辑在于回归服务。

世茂:“大飞机战略”与“世茂物联”平台

在 2019 年业绩发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛公布了世茂“大飞机战略”——即以住宅开发为主,以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”;以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展的“尾翼”。

其中,世茂服务为“大飞机战略”的“双翼”业务之一,前身为“世茂物业”成立于 2005 年,在 2019 年 8 月 5 日更名为世茂服务,为世茂集团旗下全资子公司。2020 年 10 月,世茂服务在香港联合交易所成功挂牌上市。

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在智慧社区的构建上,世茂服务既打造了自家的“世茂物联”平台,自研“OCEAN X 深蓝服务系统”及“OCEAN OS 深蓝管理系统”,也通过与科技头部企业合作输出智慧化解决方案。

公开资料显示,以世茂物联为平台,世茂服务已经与商汤科技、云知声、阿里云、海尔智家、海康威视达成合作,构建以场景为中心,以"产品供应链"到"消费需求链"应用落地为目标的"物-云-生态系统"平台逻辑。

目前,世茂智慧家居解决方案已先后在广州世茂天鹅湾、广州世茂天越、杭州世茂泰禾中央广场、昆明世茂璀璨臻越等世茂社区中落地。

保利:大物业、小场景、新商业、数字驱动

2018 年 9 月,保利地产提出“不动产生态发展平台”的战略定位,“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。

在大战略的基调下,保利地产控股子公司保利物业在 2019 年发布了大物业战略,以“大物业、小场景、新商业、数字驱动”作为战略路径,保利物业迈入“大物业时代”。

保利物业从两方面进行布局,一方面拓展住宅物业、商业物业、办公物业等多元化物业服务产品结构;另一方面,由基础物业服务拓展到社区增值服务,满足业主多样化个性需求。

“基于大物业的全域化、全场景视角,智慧社区建设已经融入到智慧城市建设之中。”保利物业总经理吴兰玉曾公开说道。

事实上,保利物业在智慧社区上的建设,早于大物业战略的的提出。

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面向智慧社区,保利物业选择自主研发主数据平台的方式——通过建立芯智慧社区云平台,解决信息的统一连接问题,再通过从外面采购系统和软件的形式,完善平台的建设。从而根据业务的情况,不断将数据进行拆分组合,形成新的数据仓库。

另外,在智能家居方面,保利近年来也是动作频频。

早在 2018 年,保利资本 1.5 亿元战略投资上海紫光乐联物联网科技有限公司,成为第二大股东,后者为物联网型无线全屋智能家居系统的研发、制造和销售的专业厂商。

值得一提的是,UIOT 超级智慧家正是紫光乐联研发的全屋无线智能家居系统品牌。

绿地:合作为主线,做科技落地的平台

2018 年 10 月 12 日,绿地集团官方宣布战略重组,将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略,重组成立的“三大产业集团”包括绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团。

其中,面向住宅产品,绿地集团提出了"绿健百科"的产品体系,即绿色环保,健康医养,技术持久,科技智能。

绿地控股集团总建筑师戎武杰曾指出,绿地不是科技企业,而是为科技技术运用的平台。绿地集团的科技战略是要做科技在地产领域的创新和落地的平台。

在智能地产方面,绿地先后与华为、中兴通讯、阿里巴巴达成合作,分别在 5G 技术的使用、项目拓展、大数据的“建设+运营”等方面进行技术补充,具体表现为:

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在智能家居方面,绿地与深兰科技在 2018 年成立了合资子公司——绿地深兰。2019年3月,绿地深兰创立 G-Housys 智慧家居品牌,致力于提供集物联网、云服务及智能硬件在内的的全方位智慧家居场景解决方案。

此外,2019 年 6 月 10 日,绿地控股与 AI+IoT 开发者平台涂鸦智能正式签署战略合作协议。绿地控股将依靠涂鸦的平台,对旗下地产进行从建设开发到运营管理的全产业链智能化升级,合作涉及智能家居、智慧社区、智慧建筑、智慧小镇等多个方面。

截止 2020 年 4 月,绿地健康宅已在 26 个项目上落地,绿地科技宅已在 20 个项目上落地,涉及总建筑面积超 900 万平方米。

绿城:提出城市服务 4S 体系,搭建社区中脑

2021 年 3 月 22 日,绿城中国对外公布了“1299”战略体系:1 是指一个核心目标:成为全国TOP10 房企中的品质标杆; 2 是指懂客户和懂产品这两个战略支点;两个 9 则分别是指 9 大业务和 9 大能力。 

据悉,除巩固发展主力重资产业务、 做优轻资产业务,绿城将继续扩展城市更新、康养服务、生活服务平台、房屋 4S 等“绿城+”七大新兴业务。

地产科技战:10+ 地产巨头的抢滩登陆

绿城是在 2019 年开始建造“智慧社区”,针对浙江省提的“139”未来社区顶层设计,绿城提出了「城市服务 4S 体系」。

为构建未来智慧社区,绿城搭建了社区中脑,即社区智慧平台。

绿城中国智慧园区事业部总经理陈霄表示,在未来社区体系中,绿城理想生活集团将作为运营总包方,引入外部合作伙伴资源和集团内部资源,统筹运营线上社区中脑、线下空间, 最终搭建“政府主导、绿城运营统筹、居民自治”的未来社区。

不过,绿城并不是包揽全部,而是在不同方面寻求对应厂商达成合作。

在技术方面,绿城与华为达成合作,后者以沃土数字平台为核心,整合 AI、视频云、5G 等新 ICT 技术,横向打通业务子系统,帮助绿城搭建科技底座。

IoT 方面,绿城先后与阿里、电信、移动等合作;硬件方面,绿城的合作伙伴包括海康、大华、鸿雁等。

智能家居方面,绿城在 2018 年开始与 AIoT 空间智能化解决方案提供雅观合作,后者为绿城生活集团提供一站式智能化解决方案。

另外,物业方面,绿城早在 1998 年就已成立了绿城服务集团,并于 2016 年 7 月 12 日在香港交易所挂牌上市。

实地:全方位打通智慧社区“任督二脉”

与其它房地产商不同,实地集团直接将“深耕智慧社区领域,以科技赋能地产”作为品牌定位,目前已发展为一家贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。

围绕“智慧人居生态系统”,实地地产从室内到户外,通过智能家居、智能机器人、社区物流系统、社区商业配套的协同调度与数据互联,建立起覆盖健康生活、社区安防、通勤物流、智能零售、文娱教育五大应用场景服务。

实地集团最初提出构建智慧人居生态系统 SLS (Smart Life System)的战略设想是在 2018 年。到了 2019 年 9 月,SLS 初具雏形并上线第一版,并在重庆落地全国首个全场景智慧社区。2020年10月,独立组网的“5G 全场景智能社区”在广州实地常春藤落地。

同年 12 月,SLS 升级至 2.0 版本,实地集团同步将智能手机、智能汽车领域的 OTA 技术和理念开创性地引入智慧人居领域,在北京发布首个 OTA 智能社区。

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SLS 2.0 的架构是"1+4+N",即 1 朵智慧云、4 大智能中台、N 个社区智能单品和服务,其中四大智能中台是核心,即智能物联中台、智能数据中台、AI 中台和智能应用中台,能够实现万物互联、海量社区数据融合、多模态视觉智能、户外语音识别、跨场景全域智能五大能力。

在物流方面,实地与哈奇智能合作,推出了无人驾驶通勤车 hachi auto、智能物流机器人 hachi delight 等机器人产品。

截止 2020 年 4 月,实地集团发展智慧社区解决方案的布局,已在全国 29 城展开。

龙湖:重仓智慧科技,做人与空间的连接

空间即服务,龙湖要做人与空间的连接。

在 2018 年 2 月的龙湖年会上,龙湖 CEO 邵明晓提出了这一概念,也由此开启了龙湖的一系列转型。

2018 年 6 月,龙湖地产发布公告称更名为龙湖集团,正式抛弃地产标签,向多元化转型。其时龙湖集团表示,将大力重仓智慧科技,通过信息技术应用,改造优化当前的房地产空间场景,形成新的附加值和竞争力。

就在龙湖集团改名的两个月后,龙湖物业品牌也宣布升级为龙湖智慧服务(目前尚未上市),转型为以科技驱动的服务企业。

也正是在这一年,龙湖智慧服务开始系统性构建科技支撑体系,全面启用“智慧服务引擎”,涵盖“智慧运营”“智慧大脑”“智慧生活”“智慧空间”4 大平台,涉及 20 余项科技产品,

在此基础上,龙湖形成了智慧社区生态。

其中,集成指挥中心是智慧社区的大脑。2014 年,龙湖集成指挥中心开始建设,2019年全新升级为“龙小湖”,拥有智能语音、声呐预警、自动外呼等功能。

“慧眼”是“智慧服务引擎”的重要组成部分。2018年“慧眼”监控平台上线,2019年“慧眼”2.0升级迭代。“慧眼”系统是将高清监控设备用作日常园区品质的监控与管理,助力物业各项对客服务。

“小当家”员工 APP 推动系统集成。2016年,“小当家”员工 APP 移动端上线。“小当家”引入抢单模式,业主通过手机端进行即时报事后,系统直接生成工单,员工通过手机端便可抢单。

截至 2019 年年底,龙湖智慧服务已陆续将这些智能系统应用到全国 118 个城市的 1500 个社区中。

融创:提出服务闭环与用户连接“双标准”

2019 年 3 月 25 日,融创中国行政总裁汪孟德宣布将融创战略定位升级为——中国家庭美好生活整合服务商。

汪孟德表示,融创将坚持以地产核心主业,围绕 “地产 +”,布局融创服务、融创文旅和融创文化三大板块。

其中,融创服务是融创中国旗下的物业板块,前身为融创物业,于 2004 年起步,2019 年随着集团战略全面升级更名为融创服务。2020 年 11 月 19 日,融创服务成功登陆港交所。

在上市当天,融创服务行政总裁曹鸿玲曾对外表示,融创服务将在提升服务能力的基础上,打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台,快速发展“线上+线下”的客户运营能力。

在智慧社区的构建上,融创服务提出了两个标准——既要与园区服务业务形成统一闭环,协助物业服务团队达成服务方案落地,又要与客户建立充分的互动和线上连接,提升服务体验。

基于此,融创服务旨在构建了包括智慧人行、智慧车行、智慧安防、智慧设备设施““四大业务场景”。

与其它大多数地产商一致,融创服务也选择了与其它技术厂商合作进行智慧社区打造。

2020 年 9 月,融创服务战略投资锋物科技,聚力打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的智慧物业管理模式。

2020 年,融创服务与阿里云合作,推出智慧社区 4.0 系统,并在无锡亚美利加智慧型社区试点推行。

地产新故事,未完待续

从家居硬件、机器人到系统,从智能家居到智慧社区、智慧物流,房企的转型几乎覆盖了住宅智能化的方方面面。同时,对求变的房地产企业来说,国家正在极力推进的智慧城市建设,无疑扩大了转型的基本面。

然而,在房企转型过程中,也暴露出多方面问题。

雷锋网注意到,大多数地产商的转型缺乏系统化的布局,智慧社区、智慧物业的生态存在连接断层的现象,在转型中不乏“东一榔头西一棒子”的间断性跟进、“挂羊头卖狗肉”式以产业之名,行地产之实的现象。

这其实与房企技术基因的缺失、固有的房企骄傲不无关系,而在住宅、社区、城市的智慧化建设上,以往“拿钱砸、上广告、快周转”的土办法是行不通的。

智慧化转型,需要深耕技术,落地应用、提升服务。显然,地产商们还没有讲好这个转型的新故事。

在这场求变征战中,谁能率先上岸?


雷锋网注:本文作者肖漫,关注智慧地产、智慧社区、AIoT 等领域,寻求报道、爆料请联系作者:14748243099

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