恒大无法「躺平」 | 地产科技战 ①

从钢筋混凝土到科技数字化，传统住宅及配套设施服务正在进行着一场从“功能机”到“智能机”的跃迁，科技地产屡被重仓、物业公司集体上市、开发商向运营商的转变……，让新一代住宅、社区被插上了一根连接网络世界的网线，成就“新基建”。

在这一过程中，各家地产厂商经历了怎样的浴火和重生？如何加持科技完成转型？

为此，雷锋网推出《地产科技战》系列文章，以产业深度视角，追溯中国头部地产厂商科技转型的这十年，揭开新一轮“土地改革”的神秘面纱。

本文是雷锋网《地产科技战》系列文章第一篇。

作者 | 肖漫

编辑 | 王金旺

出品 | 雷锋网产业组

今天的新恒大已经不是过往的恒大。

当许家印在今年 4 月的业绩会上说出这句话时，大众似乎并无太多意外，仿佛恒大走出的是能被预见的一步棋。

然而，新恒大的出现并非凭空造出，而是恒大在长达十几年的产业布局中进化而来。

创立于地产黄金时期，在经历了十年深耕、十年扩张之后，早在 2016 年，恒大就已经问鼎地产行业。不过，拿下行业第一的宝座后的恒大，还无法躺平享受这一切。

随着国家调控政策的推出，以及房地产行业进入增长瓶颈期，恒大在迅速扩张的同时也在同步谋变，“新恒大”应运而生。

新恒大画了个“圆”

自 1996 年成立到现在，恒大可以说将其“不安分”的基因体现得淋漓尽致。

尤其是在经历了十年黄金发展期后，地产行业迎来严峻的调控时期。从土地供给到金融政策，国家不断强化对地产行业的调控；这对房企造成了巨大的压力和挑战，但也倒逼了房企修炼内功，积极求变。

在这个背景下，恒大在求变一事上可以说是颇为积极。

其中尤为令人瞩目的是，恒大在 2017 年踩下战略刹车，从“三高一低”战略转变为“三低一高”，并在政策逐渐收紧的 2020 年提出“高增长、控规模、降负债”战略。

随后，在经过一系列的战略调整后，恒大终于又在 2021 年宣布完成了“多元产业+数字科技”的战略布局，即“新恒大”的到来。

在业绩发布会上，“新恒大”的产业版图也被一并摊开：覆盖衣食住行、文旅康养等领域，通过恒大地产、恒大物业、恒大汽车、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、健康产业、恒大冰泉 8 大产业平台联动，构建科技数字闭环。

许家印称：

恒大选择这些行业不是凭空拍脑袋的，而是通过多年的努力布局与行业调研。

在恒大集团董事局副主席夏海钧看来，房地产行业目前已经进入了行业增长瓶颈期、房企格局固化期、实体属性回归期，在这样的背景下，恒大要成为“生存”下来的“适者”，就要率先改变自己、适应这种环境的变化。

事实上，“新恒大”这盘棋落成之前，恒大已整整布局了 12 年，历经了四个“三年计划”。

早在 2017 年，许家印就曾宣布恒大集团完成了多元化发展的产业布局，当时，恒大的多元业务仅有地产、金融、健康、文化旅游四方面。

恒大多元化的发展，经过八年的探索、调研和投入实践，已经形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局。

许家印在内部会议上表示。

然而，对比前后的转型不难发现，恒大一直在围绕地产向外寻求新的增长点，其多元化内容也在随着时代潮流方向演进中进一步变得更为丰富，最终形成了八大产业布局。

“恒大的多元化特点一个是围绕房地产主业做了一系列的‘同心多圆’，一个是围绕大数据，做了一个数据闭环。”夏海钧在业绩发布会上表示。

如果说，多元产业为“新恒大”画了个圆，那么恒大的数字科技则是“圆的半径”，某种程度上来说，这个圆的半径将横跨恒大“产业多圆”，统合多元化产业的数据，从而帮助恒大进行不同产业的相互联动和促进，实现 “构建科技数字闭环” 的目标。

而面向科技转型，恒大的野心并不小——“恒大的未来目标是由一家中国头部房地产企业转型成为世界一流的科技企业。”夏海钧在 2020 年业绩发布会上表示。

数字科技作“半径”

恒大的目标显然很高远，但对于目标的实现路径，恒大并非毫无思考。

能够实现这一目标的基础在于，贯穿我们八大产业布局的背后是大数据，通过数据的闭环为用户提供了全方位的服务，全方位的服务又会为我们提供更大的用户群体，由此实现更大的数据闭环。

通过这样一个循环往复的科技网络，恒大未来才可以实现由房地产业向科技企业转化。

这是夏海钧的想法，也是恒大产业发展的一个大致方向。

对于恒大而言，从房地产企业向科技企业的进化过程中，科技需要像“基因”一样渗透进八大产业之中，而不仅仅只是作为提升效能的工具——因此，恒大的科技布局也早已开始。

恒大在高科技发力甚猛之时，是在 2018 年，也是从这一年开始，“高科技”成为恒大业绩发布会的高频词。

2018 年 4 月 9 日，恒大与中国科学院签署全面合作协议时，许家印宣布恒大集团正式进军高科技产业。

当时，许家印表示，恒大计划在未来 10 年投入 1000 亿元与中科院共同打造三大科研基地，重点布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等领域。

仔细观察不难发现，恒大与中科院合作布局的大部分领域能够为恒大几大产业形成赋能效应，只不过，在宣布合作之后，恒大与中科院便再无公开过合作动态。

在恒大宣布进军高科技产业的四个月后，恒大成立了“恒大高科技集团”子公司。不过，雷锋网翻阅“恒大高科技集团”过往发展经历，其多与战略投资相关，并且主要集中于智能家居领域。

仅在近三年（2019 年至今）的时间里，恒大高科技集团就多次出手，投资了包括欧瑞博、绿米、杭州控客等智能家居厂商，具体如下：

• 2019 年 11 月，恒大高科技集团曾战略投资欧瑞博，欧瑞博 CEO 王雄辉随后也表示，在获得恒大 Pre-IPO 轮战略投资后，欧瑞博已经在筹备 A 股上市计划；

• 2020 年 11 月，恒大高科技集团与另一家智能家居厂商绿米联创成立合资子公司——深圳联恒智控科技有限公司，对此，官方曾表示，合资公司将整合双方旗下相关业务与现有资源，旨在打造物联网时代 B2B 平台级领军企业；

• 2021 年 2 月，恒大高科技集团宣布战略投资杭州控客，后者为全屋智能家居产品和系统提供商，投资旨在整合控客智能产品及恒大产业链优势，深度布局全屋智能领域。

另外，企查查数据显示，恒大高科技集团 100% 控股的 12 家子公司中，与智能家居、智慧社区等相关公司就占了 5 家。

值得一提的是，在 2021 年 1 月 23 日发布“超级空间 1.0”全屋智能家居产品的星络家居正是恒大高科技集团旗下的子公司。

据了解，星络家居在发布会上推出了家居电脑、小星 AI 智能管家等产品，同时，星络家居还宣布与索菲亚、东鹏、新明珠、中深装饰等合作伙伴达成了战略合作。

星络家居 CEO 王小乐在发布会后也曾透露，“超级空间”2.0 已进入最后测试阶段，将实现从“全屋智能”向“空间深度智能”的进化。

在一系列的动作之后，恒大正努力给自己贴上高科技和数字转型的标签——只不过，要彻底从地产企业转型为科技企业，恒大还有很长的路要走。

物业成“加速器”

在通过科技继续挖掘地产行业这座金矿的过程中，物业成为包括恒大在内的房地产商最趁手的一件工具。

实际上，自 2019 年开始，房企物业开始迎来“井喷”势头，仅一年的时间，就有 12 家物管企业以 IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，数量相当于此前五年（2014 年到 2018 年）主板物业股的总和。

在房企物业“上市潮”到来时，恒大物业也没有闲着——2020 年 7 月，恒大方面正式宣布将分拆物业版块上市。

与此同时，在 "科技赋能" 的大旗下，凭借许家印强大的“朋友圈”资源，不到半个月时间，恒大物业就合计引入了 235 亿港元战略投资，包括中信、光大控股、红杉资本中国基金、云锋基金、腾讯等众多企业纷纷入股。

某种程度上来说，恒大引入多家战投有着提升上市估值以及未来战略发展的考量，但投资巨头、互联网巨头纷纷参与其中，其实也反映其抢滩物管市场的野心。

另外一个重要的背景信息是——2020 年 8 月，政府颁布了三条红线监管指标。根据监管要求，排名前十的房企中有三家全面触及，其中就包括恒大。

仅筹备了 5 个月左右，恒大物业就成功在 2020 年 12 月登陆港交所。

上市之初，恒大物业明确表态将通过科技赋能，实现由传统物业公司向科技型服务公司升级；现在看来，恒大物业的转型其实某种程度上助力了“新恒大”的出现。

事实上，在数字化巨潮之下，物业版块作为房地产商与地产业务衔接最为紧密的一大业务，成为房企数字化转型升级的重头之地。其中，万科物业转型为“万物云”，碧桂园提出“新物业”概念等。

对于恒大物业，其科技转型主要有“两把抓手”，一是搭建科技平台，二是推动 AI 社区落地，前者布局“基建”，后者发力业务。

科技平台搭建方面，就在上个月，恒大与腾讯达成战略合作，将打造面向全社会开放的物业科技平台“微物云”。

公开资料显示，“微物云”将覆盖智慧物业 SaaS 系统、空间物联网和用户运营服务三大板块，全面导入医疗、养老、教育、金融及社区团购等增值服务，从而助力传统物业从空间、资产的运营转移到社区用户的数字化运营。

事实上，在与腾讯合作打造“微物云”之前，恒大物业也一直在布局智慧平台的建设——恒大物业 2020 年年报显示，恒大物业目前已完成了物业 SaaS 管理平台、ERP 智能管理平台、大数据平台、物联网平台等智慧平台建设。

AI 社区落地方面，恒大同样采取合作形式。2020 年 12 月，恒大与商汤科技达成战略合作，致力于通过人工智能技术赋能智慧社区。

6 月 1 日，恒大与商汤科技公开了其合作的首个人工智能示范社区，其管理方案涉及社区内 31 个高感知场景，包括人员通行、机动车管理、社区安防管理等均包含其中。

从新近动态中不难看出，恒大物业线上+线下正同步发力，但与此同时也透露出另一重要消息，无论是线上平台的搭建，还是线下 AI 社区的打造，恒大物业都尚且处于初步阶段。

这对覆盖全国 310 个主要城市的恒大物业的体量而言，恒大物业要全面实现科技转型，仍有长路要走。

恒大无法躺平

回望恒大过去发展的 25 年，不难发现，这是一家紧紧把握着时代战略，并能够顺势而变的企业，黄金时期的入局与扩张，再到“三高一低”、“三低一高”、“高增长、控规模、降负债”等发展战略的提出，恒大一直在变。

但与此同时，在顶层战略的包裹下，恒大也在“扩宽河道”，从地产拓宽至四大业务，再到八大产业，而在这之中，科技起到了重要的助力作用。

在“多元产业+数字科技”这样组合的量变下，最终恒大以“新恒大”面貌昭告大众。

恒大成为“新恒大”的过程，其实也是房地产商在收获了地产红利之后如何“固守疆土”的写照，在这样的转型背后，其实正说明了——在数字化科技浪潮到来之时，没有人能够躺平迎接。

即便是恒大这样体量的头部玩家。