随着房价上涨，80后、90后在一二线城市购房变得越来越难，建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点。在此背景下，长租公寓迎来政策风口期。
同所有风口一样，长租公寓的风口初期也是群雄逐鹿，市场份额代表定价权，抢占规模至关重要，为了快速扩张，大家对资金总是渴求的。于是乎，在正常的融资渠道之外，不少机构打起了租金的主意，主动为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为公寓运营机构的“份内事”。
当殷勤的服务之下潜藏了对资金的渴求时，各种“套路”也就来了。当套路搅动市场风云，租房分期这个场景，或许要被玩坏了。下面，我们从头说起。
长租公寓的运营模式，分为集中式和分散式两大类。
集中式公寓，即自持整栋物业，按统一标准装修后出租，具体又分为拿地自建型和收楼装修型。前者对前期资金投入要求较高，一般以开发商、酒店、国资企业等实力雄厚者为主，后者对前期资金投入要求较低，主要是装修建安费，很多互联网创业平台均采用这一模式，如魔方公寓、水滴公寓等。
分散式公寓，即从房东手中零散收房，然后以统一标准装修并对外出租。整体而言，进入门槛较低，房产中介和创业机构多采用这种模式，如自如公寓、红璞公寓、蛋壳公寓等。
考虑到租金中长期的上涨态势，拿地自建型公寓运营机构，可以有效锁定成本，且能享受房产的升值收益，中长期看更具竞争力。不过，这一模式的前期投入太高，只适用于开发商和国资企业。收楼装修和分散式公寓才是当前市场主流的运营模式。
在这种模式下，从房东处低价收房、高价向租客出租，租金差成为公寓运营机构的主要盈利来源。
通常，公寓运营机构会与房东签署长期合同，3年-5年为主，年度涨幅有限（一般为5%左右），提前锁定租金成本；然后与租客签订短期合同，租金每年按市价上调（一般10%以上）。在收房第一年，房东要价和租客出价都会自动向散租市场看齐，公寓运营机构的租金差空间不大。从第二年起，对租客的收费随行就市，差价空间就比较可观了。
盈利模式是清晰的，不过，长租公寓市场是典型的规模决定定价的市场，市场份额越高，定价能力越强，公寓运营机构有着强烈的动力快速做大规模。于是，不计成本地抢占房源、高额的室内装修配置费用以及初期较高的房屋空置率等，成为这个阶段长租公寓市场的常态，此时，靠租金差收入这点造血能力，便捉襟见肘了，亏损成为行业常态。
不妨看看上市公司世联行旗下红璞公寓的财务数据。
截至2018年6月30日，世联行运营公寓项目177 个（包括包租及托管模式），运营间数近3万间，2018年上半年实现营业收入1.67亿元，同比增146.72%。
由于公寓业务处于快速增长期，受“支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用”的快速增长影响，2018年上半年，公司资产运营服务（包括公寓业务和工商资产运营管理等，以公寓业务为主，占比约60%）新增运营成本高达2.5亿元，毛利率为-56.54%，仍在持续亏损中。
一方面，要快速做大规模来稳固生存的权力，需要大量的资金支持；另一方面，自身造血能力又严重不足，外部融资能力也存在天花板。除了找个资金实力雄厚的亲爹外，不少长租公寓运营机构便打起了房东和租客的主意，尝试以贷款产品为杠杆撬动金融机构的资金。很多贷款产品，只能以房东和租客的身份申请，于是，针对房东与租客的各类“套路贷”就面世了。
针对房东的套路贷
在长期租赁合同中，房东在未来有持续的现金流入，可以申请应收账款保理融资。房东自己当然没这需求，但公寓运营机构有。于是，一些公寓运营机构打着房东的名义同金融机构签署保理融资协议，房东就被套路了，莫名其妙地贷了一笔款。
正常情况下，公寓运营机构会按期进行还款，房东是无感的。当公寓运营机构资金链断裂或跑路时，金融机构向房东催债，个中套路才浮出水面。
针对租客的套路贷
通常，租客只能接受押一付三，公寓运营机构则希望租金年付，才好占用租金用于扩大再生产。担心双方谈不拢，一拍两散？放心，一些公寓运营机构表面上会妥协，允许租客押一付三，甚至是主动“让利”，押一付一也可以。背地里，则以租客的名义申请一年期的租房分期，提前锁定一年的房租收入，租客每期缴付的租金，则被用来偿还分期贷款。
租房分期本是正大光明的消费金融场景，只是，若借款合同并非租客的真实意思表示，便成了一种套路。
部分放贷机构的“纵容”
从法律的角度，如果借款人对借款协议毫不知情，则不必承担还款义务。对金融机构而言，视同遭遇骗贷风险，需自行承担损失，谁让自己的风控能力不过关呢。
所以，金融机构在贷款审批时，首先会进行严格的身份核实，确保贷款申请是借款人的真实意思表示。对于操作套路贷的公寓运营机构而言，要突破金融机构的反欺诈防线并不容易，与金融机构合谋，才是最可行的做法。
这种情况下，放贷机构明知是套路贷，仍然睁只眼闭只眼，自以为只是形式不合规，但贷款并没有实质性风险。一旦公寓运营方跑路，只好自吞苦果。也因为此，与公寓运营机构联合套路租客和房东的放贷机构，多以不规范的现金贷平台或中小P2P平台为主，很多时候，只有公寓运营机构的关联放贷机构愿意做这样“不靠谱”的金融业务。
典型的套路贷在合规层面存在硬伤，借款合同是无效的，无法吸引正规金融机构，终究是小打小闹。不过，在激烈的市场竞争下，小打小闹，也会传染。
当越来越多的公寓运营机构开始“套路”租客，套路本身便融入到整个商业模式之中，成为这些机构在商业层面竞争的助力。此时，不套路的机构，反倒无法有效参与市场竞争。
为了争抢房源，公寓运营机构需要向房东一次性支付半年甚至一年的租金，按照一般的商业逻辑，公寓运营机构要实现收支平衡，对租客的租金收取应该是押一付六甚至押一付十二。而恰恰有了套路贷的加持，一些公寓运营机构推出了押一付一的租金策略。
押一付一在前，押一付六便毫无竞争力，结果便裹挟着所有公寓运营机构推行押一付一模式，最终成为行业主流。一边是支出端的年付、半年付，一边是收入端的押一付一，倒逼公寓运营机构借助租房分期来实现收支平衡。
对于头部公寓运营机构和持牌金融机构，固然不敢在借款人不知情的情况下发放套路贷，但总能找到让借款人“自愿”签署借款合同的法子，让借款合同看起来合规、有效。
来看一个案例：
小A去某长租公寓租房，被公寓运营机构的“押一付一”政策吸引，早早缴纳了3000元押金。在签订合同时，才发现租房合同里嵌套着一份借款合同，此时的小A有两个选择：一是拒绝签署合同，被告知押金不退回，损失3000元；二是签署借款合同，承担真实的还本付息责任。最终，小A签署了合同。
因为是借款人的真实意思表示，借款合同是有法律效力的，但用户又别无选择，何尝不是一种套路。
既然套路横行，必然风险丛生。
作为整个链条的核心节点，公寓运营机构积极撮合套路贷的核心驱动力在于资金占用，要么占用租客的资金，要么占用房东的资金。当公寓运营机构跑路或资金链断裂时，资金被占用的一方陷入危机，为了维护自身的权益，风险必然要从借款合同传导至租赁合同，没人能独善其身。
举例来说，公寓运营机构一次性给房东付了半年的租金，以租房分期的形式收了租客一年的租金，占用了半年房租。半年后，公寓运营机构跑路了，房东只收了半年租金，要赶租客离开。租客要么不肯搬走，与房东陷入纠纷；要么被迫离开，但没房住便不再还本付息，金融机构遭遇不良损失，租客被上了征信黑名单。
总之，是个多输的局面，而公寓运营机构的跑路或资金链断裂，是所有风险的触发点。
接下来的问题是，公寓运营机构跑路是小概率事件还是大概率风险？若是前者，尚无伤根本，若是后者，则后患无穷。
回到长租公寓行业的角度，激进的市场拓展策略（可自行脑补前段时间北京的抢房源事件）、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态等，长租公寓市场迟早要经历一个洗牌期。届时，批量的公寓运营机构跑路不可避免，而被套路贷裹挟其中的各方，都会成为受害者。我爱我家前副总裁胡景辉曾言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，就是这个道理。
该怎么办呢？既然看到了风险隐患，自然要消灭隐患。
政策层面对长租公寓的鼓励，并非指望这个行业带来GDP或税收增长，归根结底是要解决中低收入群体的住房需求问题。若长租公寓的发展过程伴随着对各方利益的损害，还谈何政策扶持？
在欧美国家，保护承租人的居住利益被普遍纳入立法范围。以德国为例，该国建立了完善的房租价格指导机制，对房租涨幅进行限制：“租金超过指导价格20%，租客有权将房东告上法庭；超过50%，房东被认为赚取暴利，可入狱三年；订立租约后，租金3年最多上涨不能超过15%等等”。为了保护租客的租住权，甚至曾有过“即便租户拖欠房租，业主也不能直接收房，而是要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋”的法律规定。
国情不同，我们可能不会事事效仿，但切实保护租客和房东的利益，是相通的。唯有如此，租售并举的住房供应与保障体系才能落到实处。而各式各样的套路贷，恰恰站在了政策的对立面，成为阻挠住房租赁市场健康发展的绊脚石。既如此，监管大棒还会远吗？
届时，不能与套路贷进行有效切割的租房分期，是否也会像校园贷和现金贷一样，成为被激进玩家“玩坏”的又一个消费金融场景？
作者薛洪言，苏宁金融研究院互联网金融中心主任 ，来源洪言微语，雷锋网获授权转载。
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周蕾